菲律賓馬尼拉外國人買房必讀注意事項：第一步 產權相關法律用語必了解清楚

根據菲律賓法律，外國人是不能購買擁有菲律賓土地的，但是當然有偏門可走，在此不討論。外國人在菲律賓可以購買Condominium，不管是不是擁有菲律賓永居權皆可購買Condominium。

關於Condominium可以參考本篇文章，算是說明的比較詳細的
http://icebearpapa.pixnet.net/…/31932599-%5B%E5%AD%B8%E8%8B…

所以Condominium是有產權的，但是沒有土地權。即為地上權建物，詳細可參考下面：

地上權（Surface Rights或Superficies），在法學上來說，是指以利用他人土地作營造（建築物）、工作物或竹木為目的，而取得的用益物權。地上權的取得主要有兩種方式，一是透過直接與土地所有權人的設定行為，取得「地上權人」的法律地位；另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係，是指土地和建築物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，造成土地和建物的所有權人不同人的時候，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

大致上說來，因為土地所有權人的不同，因此地上權住宅的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是 50 年左右的土地租賃契約。而不定期地上權則是50年以外的契約期限。

地上權房屋的好處在於可以用低價格進駐市價較昂貴的土地，但是缺點在於地上戶在土地上漲時不能享受上漲的地價利潤，而地上物通常隨時間折舊價值是越來越低，然而地價下跌時使用戶也不必承擔虧損，所以看準地價長期下跌時使用地上權房屋較有利。

菲律賓的Condominium基本上有三種年限，25 年/ 50 年/ 50+25年，但是經濟特區的只有50年。所以請大家買房前要稍微注意一下囉！來自我的韓國agent給我的資料

補充說明：

有些agent會告訴你，他賣給你的是永久產權，請小心這個說辭，只要你的身份是外國人，你買的就不是永久產權，因為永久產權的定義，包含土地。當然有投機取巧的方法，可以讓你拿到他們所謂的永久產權，不過無法保證未來是否會有問題，所以購買前請找好律師咨詢清楚。法律是保護懂它的人。

名詞解釋：

永久產權（Freehold）
所謂永久產權房，是指買家對房屋以及房屋占用範圍內的土地擁有永久性的所有權。產權人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或轉讓房產。轉讓房產後，永久產權會被依法轉交給下一任房主。其最大優勢在於永久產權的房屋不用擔心使用年限，屬於產權人的終身財產，財產一般會不斷升值，並能世代傳承。附上英文定義：
In certain jurisdictions, including the UK's England and Wales and Scotland, a freehold (also called frank-tenement and franktenement) is the ownership of real property, being the land and all immovable structures attached to such land. This is opposed to a leasehold in which the property reverts to the owner of the land after the lease period has expired.[1] Immovable property includes land and all that naturally goes with it, such as buildings, trees or underground resources, but not such things as vehicles or livestock (which are movable).

A freehold estate could be transferable to the owner's "heirs and assigns" (successors by inheritance or "purchase" [including gift], respectively), in which case it was a "fee simple" estate. When transfer, by inheritance or otherwise, was limited to lineal descendants ("heirs of the body"/"heirs of the blood") of the first person to whom the estate was given, this was a "fee tail" estate. There were also freehold estates not of inheritance, such as an estate for life.

For an estate to be a freehold it must possess two qualities: immobility (property must be land or some interest issuing out of or annexed to land); and ownership of it must be of an indeterminate duration. If the time of ownership can be fixed and determined, then it cannot be a freehold.

A freeholder, or one who is in freehold, was therefore not a vassal.

租賃使用權 （Leasehold）
所謂租賃使用權，是指買家對房屋擁有所有權，但是其房屋占用範圍內的土地的所有權為他人或政府所有。產權人可以依照法律使用，出租，轉讓房產，但是有使用年限限制，房產價值隨使用年限減少而減少。

永久產權共享 (Share of Freehold)
所謂永久產權共享是指建築內的所有業主平均享有其公寓樓房的永久產權。這樣的模式保障了每一戶居民對其公寓樓房平等的掌控權，並且確保公寓的最佳維護。此類房產多為改建而來。

續上篇。。。

如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在，土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前，可請求地上權所有人延長地上權的期限（延長租約）。
特別的是，地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例，若地上權住宅因地震倒塌，而土地的地上權原定期限為 50 年，已過 10 年，還有 40 年，房子雖因地震而倒塌，但地上權於法仍有效力，故建物所有權人可在土地上重建，請注意年限只剩40年（含重建工程時間都計入）。

地上權消滅時，其發生的法律效果，除塗銷地上權登記，地上權人應返還其占有的土地外，其主要問題在於如何處理地上物。菲律賓法律目前規定：「地上權消滅時，地上權人得取回其工作物及竹木，但應回復土地原狀。前項情形，土地所有權人以時價購買其工作物或竹木者，地上權人不得拒絕」。另規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償」。

注意：菲律賓經濟特區的年限為50年，目前法律是無法延長。以後不知道ＸＤ也是可以賭賭看，像之前有大赦，讓非法留在菲的外籍人士，拿到國籍。

地上權住宅有使用年限的限制，價值也隨著年限的遞減，就像一般商品的折舊率。即使房市未來樂觀，房價預期往上走，但地上權住宅的房價也很難跟著往上提升，剩餘價值會隨著使用期限而歸零，增值空間也有限。

白話來說，你是先付了25/50/50+25年（看你的CCT上標注幾年）的租金這樣。這就是為什麼大家都在買預售屋，因為年限是從建物完工後起算，只要賭對地點，到完工前漲價可賣出賺價差（但是請注意，菲律賓有針對這部分課重稅），或是完工後出租賺租金。

這些都是從你的目的出發，在菲律賓買房是單純投資或是要永居移民，或是子女就學等，根據目的不同，有不同的策略規劃。這些一個好的agent應該會分析給你聽，另外，菲律賓的氣候及condo戶數太多，房子的折舊非常恐怖，這也是需要考慮的點。很多蓋不到十年的房子，外觀看起來像十五年，內裝更恐怖。如果你有去看成屋市場的話ＸＤ