菲律賓馬尼拉房產投資相關總論：完整初步必讀

關於菲律賓房地產，資料供大家參考：

前言：這是目前最清楚的整理了，寫得非常詳盡，不過老話一句，律師費在這國家是最不能省的，其他細節請自行去找律師諮詢。

一、 市場發展狀況

自2004年始，菲律賓經濟開始擺脫了金融危機陰影，步入了正常發展軌道。特別近兩年來，經濟穩步增長，通脹水平逐漸降低，信息通訊技術業的快速發展，以及海外菲人對住宅需求的不斷增長，都為菲律賓的房地產提供了發展機會。

在菲律賓住宅銷售和租賃市場上，戶型主要分兩種：一種是26--36平米的小房間，另一種是低於200平米的帶一兩個臥室的套房。另外，還有為數不多的 200—330平米帶3 個臥室的豪華套房。價格方面，不同城市、不同地段的房產有很大的區別。

2006年世界銀行有關資料顯示，在馬尼拉市中心的一套35平米的公寓售價為 4.55萬美元，約合每平米1300美元，根據馬尼拉市年人均收入2217美元計算，房價與收入比率為20.5：1。就房價與收入比率來講，與馬來西亞吉隆坡的6.1：1、日本東京的6.2：1、台北的6.3：1、香港的7.6：1、新加坡的8.2：1、印度孟買的9.2：1相比，高出2-3倍。 但與中國上海的房價與收入比率31.1：1及印尼雅加達的23.5：1相比，則相對較低。

價格年均增長速度，以位於菲律賓馬尼拉大戶型公寓為例，2005 年增長11%，2006年增長9.6%。從消費對象來看，隨著與信息通訊技術有關的呼叫中心以及其他外包服務的不斷擴展，辦公以及住宅場所的需求將越來越旺盛。據菲方統計，2006年，外包服務企業收入36億美元，同比增長50%，雇用人員達25萬。這些人員的工資收入幾倍於菲規定的最低工資水平，他們對住宅的需求無疑推動城市住宅的銷售與租賃。

另外，據菲方統計，有 800多萬名菲律賓人在海外工作，佔菲總人口的近10％。其中300萬已獲得所在國永久居留權，五百萬為流動勞工。外勞每年向國內匯款的總額都以兩位數字增長。由於菲律賓2000年頒布的法律規定，獲得外國籍的菲人可同時享有雙重身份，可以購買菲土地（外國人不允許購買土地），以及因有海外菲勞的家庭將30%的海外匯款用於購買、維修及租賃房產。以上這些情況同樣為菲律賓房地產的發展提供了廣闊的市場。

根據2000年菲律賓全國房產普查結果，全國住宅建設與1990年相比，增長30.7%，其中發展最快的是鄰近首都的卡維特市(Cavite) 、拉古納省(Laguna)及首都馬尼拉(Manila)、位於維薩亞島西部的以勞克斯市（Illocos）以及巴靠勞市(Bakolod) 等。菲律賓16個地區中，房產支出與家庭收入比例方面，馬尼拉地區為最高，達22.4%，相當於收入的5分之1，棉蘭老島為最低，只有9.1%。

目前，菲律賓房產價格雖然有所上升，但房產市場並沒有得到很好的回應。其主要原因有：

一 是約2500萬塊土地中只有1000萬塊得到產權註冊登記，其餘土地都沒有得到產權註冊，如果按目前註冊登記速度，完成這些土地的登記註冊需要75年；

二 是在菲律賓，土地權、房產權、銷售權都需要註冊登記，註冊登記程序非常複雜；（土地跟房產是分開的，外國護照持有者，不要再問土地了）

三 是交易成本奇高，各種稅費共佔房屋實際價格的35%左右；

四 是菲律賓法律對外國人擁有產權的各種限制；

五 是由於馬尼拉的房價非常高，50%以上的家庭沒有自己的房產（此項針對菲律賓當地人來說）。

二、 有關法律規定

（一）交易規範及稅費徵收

目前，菲律賓共有11部法律直接與土地交易有關，9部法律間接關係到土地的處置與管理。土地管理部門除環境與自然資源部、土地管理局外，還有其他部門如房產與城市發展協調委員會和國家經濟發展署等直接或間接地控制土地的使用。甚至法院都有權利頒發土地所有權證明。
土地交易的法律程序：

1、買賣雙方通過律師簽訂並得到公證的合同，
2、向城市資產評估辦公室遞交國內收入局出具的土地稅申報表，
3、買方向市財政局交付地產稅，
4、市資產評估員對資產進行評估，
5、買方向市資產評估辦公室支付交易稅，
6、向國內收入局繳納資產收益稅及印花稅，
7、交易資產註冊：更換產權所有 者名稱，
8、新產權所有人獲得新產權證的影印件以及向資產評估辦公室索取稅收申報表。

房屋建築與銷售法律規定：

國家房產局負責房屋的建築和銷售。如果在已註冊的土地上建築房屋，必須事先向該局提供房屋建築申請及建築計劃。然後該局根據國家房產法案（6541號共和國法案）的有關規定認為該建築計劃符合條件，對該建築予以註冊並批准申請人建設房屋。取得註冊證明的所有人或經營者，還必須在註冊後的兩星期內向該局申請房屋出售許可證，無許可證者無權出售房屋。

稅種和各種費用：

與土地房產有關的各種稅費共有10項。稅種包括：資產收益稅、增值稅、當地交易稅、印花稅、地產稅以及特別教育基金稅；費用包括：公證費、資產註冊費、地產代理費及法定費用等。

資產收益稅實際上就是當地交易稅的一部分，稅率為交易價格或者市場價格的6%。買賣雙方可以根據合同約定，由任何一方向國內收入局交付。（此稅金通常是包含在賣方價格中）

當地交易稅是一種由當地政府以合同價格的0.5%-0.75%徵收的稅種。 地產稅是市財政局根據房產所在位置徵收房價的1-2%
印花稅是國內收入局根據房產價格的1.5%徵收的一種稅種。
特別教育基金稅是按照房產價格的0.125-0.25%徵收，房價不足30萬比索的，按1%徵收。
（上面幾項是通常買方支付）

增值稅主要是按12%的稅率對因租賃房產而得到的租金或者因買賣房產賺取得利潤而徵收的一種稅。沒有租賃或租賃費在1萬比索以下的不繳納增值稅。（這是賣方要付的，買方無關）

根據菲 9337號共和國法案，房屋交易者如符合以下條件可免除繳納增值稅，
1、不為賺取利潤而出售的房產；
2、為建造低價房而出售的地產；
3、為建造社會住宅而出售的地產；
4、2009年1月31日前，售價在150-250萬的住宅區。

資產註冊費為4398P，如房價超過170萬P，每2萬P需增加45P。
公證費為每項200P。
地產代理費：地產代理負責代理資產註冊業務，代理費為房價的3-5%。
法定費用：一般情況為2萬P，有時候法定費用可達房價的10%。

（二）對外國公民和公司的限制

外國公民或公司可以完全擁有公寓和其他住宅所有權。但要想擁有私有土地、住宅、商業建築所有權，外國公民或公司必須先成立一家菲律賓公司。公司的股權外方佔 40%以下（含40%），菲方佔60%以上（含60%），並且公司至少有5人，公司成立後，必須在菲開立主要的公司銀行賬戶。賬戶的戶頭可以單獨為外國公民，可以由外國公民控制房產收入所獲得的資金。

外國公民可以租借菲律賓地產，首期為50年，後可續租25年。
具有雙重國籍的菲律賓人可以100%擁有地產權，但必須在菲律賓出生後移民到其他國家並取得他國身份的。

（三）對環境和安全的規定

為保護環境、維護生態平衡以及為居民提供良好的生活環境，1216、757號總統令對房屋建造做了以下規定：高密度或稱社會化大眾住宅區（平均每公頃 66-100戶家庭）必須保留總面積的9%、中密度或稱經濟住宅區（平均每公頃21-65戶家庭）必須保留總面積的7%、低密度或稱高檔住宅區（平均每公 頃20戶以下）必須保留總面積的3.5%供道路、休閒場所、操場、學校、教堂、醫院等公共設施使用。

為預防和控制火災發生，保護公民的人身和財產安全不受損失，1185號總統令專門制定了國家統一的安全措施。該總統令對防止火災發生的機構、人員、設施以及教育；房屋建築的原材料；房屋內防火設備的配備；以及整個建築中火災應急通道都制定了明確的技術標準。

（四）對「社會化大眾住宅」的有關規定

「7279號共和國法案」（又稱「1992年城市發展與房產建設法案」）對「社會住宅」以及建築該類住宅區所享受的優惠待遇都做了明確的規定。根據該法案，「社會住宅」可以理解為： 菲政府或企業為在生活貧困線以下的貧窮或無家市民提供的居住場所以及為市民居住所提供的各種服務，包括提供長期融資以及低息貸款等。

該法案第20條規定該類住宅建築商可享受以下條件：

1、減少和簡化建築商的資格評審要求，
2、各級政府為建築商辦理註冊、許可等手續提供「一站式」服務 ，3、簡化融資手續，
4、減免收入稅、 地產收益稅、增值稅、交易稅等。

（五）外國建築商進入菲建築市場所需條件

根據菲有關法律規定，如果外國建築商想進入菲建築市場，首先必須在菲證券交易委員會（ＳＥＣ）註冊成立公司後，然後向菲建築商資格評審委員會提交以下文件： 外國建築商特殊許可申請表、綜合信息表、菲證券委員會出具的公司註冊證明、公司章程、公司對受託管理人員或常駐外國代表的董事會決議、受託管理人員或常駐 代表的有關工作證明、工作簽證、授權菲律賓當地代理該公司處理有關法律程序的董事會決議、該國政府出具的並由所在地的菲律賓使館證明公司資質證明原件及復 印件、菲招標企業出具的工程項目是由外國融資的證明、投標邀請函、母公司出具的背對背保證書、自述書、近6月財務審計報告、資產負債表、銀行賬戶、用於運輸、建設的機動車註冊證及發票、國內收入局出具的證明、工程技術人員有關證明、歷史紀錄（有關完工的大型建築合同、工程項目發包人證明以及菲律賓使館證明）等。

三、菲律賓建築企業情況

到2006年3月1日為止，菲律賓建築商評審委員會(PCAB)共 頒發3355個建築商資格許可證，其中95%為原有建築商，5%為新註冊的建築企業。從規模上來看，獲得AAA或AA資信的大企業佔總數的6.1%，中等 企業（資信為A或B）佔總數的37.5%，小企業佔總數的54%。按主要分類來看，綜合工程公司佔總數的59%，綜合建築公司佔總數的31.5%，工程分包商佔總數的4.3%，其餘為特殊建築商，佔總數的5.2%。

目前菲律賓最大的房產公司是由華人企業家吳聰滿創立的美加房產公司（MEGAWORLD CORP）。在菲律賓有26家外國建築企業，都屬於AAA級大型企業，其中有18家獨資企業，8家合資企業。按國籍來分，15家日本公司、5家南韓公司、4家中國公司、1家澳大利亞公司以及1家比利時公司。

這是目前最清楚的整理了，寫得非常詳盡，不過老話一句，律師費在這國家是最不能省的，其他細節請自行去找律師諮詢。

順便補充，外國個人可以買condo，是基於condo就像是一個股份公司，外國籍可以有40%的基礎上去執行的，我目前知道的東協國家，大部份都是採此模式，只是外籍的持股比例不同差異。上面資料來源，是從美國及韓國的資料還有對岸交叉比對來的。總之，律師費不能省，因為法源多，每一年都多少有一些差異，身為外國籍，自己要保障權益，就盡量不要走偏門，也請自己小心聽看聽，黑吃黑從來不會是新鮮事。

年份比較久遠就是 菲律賓最大的房產公司，這個不知道是從那個角度來評比的? 總資產嗎?

除了資產外等，知名度可能佔比較高吧ＸＤ畢竟這些是給外國人看的，我過一陣子會再整理建商的資料囉！整理資料加上交叉比對也是非常花時間。特別是很多資料都是片面，加上更多是不正確的，都是用自己的例外提供不完整的資訊，畢竟每人背景不同，有些人家行的不代表你照做也行，還有事件當下的天時地利人和ＸＤ為了讓鄉親們少走點冤枉路，就幫大家整理出來完整的資訊，當然，實際購買的更細節問題，律師諮詢費就不要省了。人在海外，保險還是要買一下吧！